Priemyselný a logistický park vo Veľkej Ide je pripravený prijať ďalších investorov

Priemyselný a logistický park vo Veľkej Ide je pripravený prijať ďalších investorov Rozhovor s Ing. Arpádom Lőrinczom, konateľom spoločnosti KKP Invest, s.r.o., ktorá je majiteľom a developerom priemyselného a logistického parku vo Veľkej Ide.
 
Priemyselný a logistický park, Veľká Ida

Poloha: Veľká Ida
Rozloha: 29,4 ha
Celková možná zastavaná plocha pozemku: 97 000 m2
Developer: KKP Invest, s.r.o.
Investícia vrátane investičných zámerov investorov pôsobiacich v parku : 75 - 80 mil. €
Začiatok developmentu parku: 2009

Investori:

- IEE Sensing Slovakia s.r.o.

- Oerlikon Balzers - Oerlikon Balzers Coating AG

- ENERGYCO

 
Výstavba priemyselného a logistického parku je náročný projekt. Aká bola genéza výstavby a čo všetko jej predchádzalo?

Začiatok projektu je spojený s rokom 2009, kedy sme kúpili pozemok s rozlohou 30 ha. Následne sme začali všetky práce súvisiace so zmenou územného plánu. Základný kameň sme poklepávali 2. októbra 2013, čiže príprava celého projektu si vyžiadala 4 roky práce.

Jedným z dôležitých aspektov pri výbere lokality a konkrétneho pozemku, ktorý sa nachádza v tesnej blízkosti cesty I. triedy Košice – Rožňava, bola dostupnosť pracovnej sily. Správnosť našej voľby nám potvrdil aj prvý investor, ktorý sa v parku etabloval a pre ktorého bol práve tento faktor pri výbere lokality kľúčový. 

Projekt bol náročný aj z hľadiska zasieťovania. V rámci doriešenia infraštruktúry sme museli vybudovať 2,5 km dlhú plynovú prípojku a splaškovú kanalizáciu s dĺžkou takmer 3 km. V rámci projektu sme riešili aj limitovanú kapacitu elektrickej energie. Pozemok sa nachádzal na konci 15 km elektrického vedenia 22 kV, z ktorého sme dokázali získať iba 3,75 MW. Vedeli sme teda, že nás v budúcnosti bude čakať výstavba transformačnej stanice. A keďže sme špecialisti na development, hľadali sme partnera z energetickej oblasti, ktorý by bol ochotný ísť do relatívne rizikového biznisu s dlhšou dobou návratnosti. S tým samozrejme úzko súvisí aj požiadavka, nájsť a v parku etablovať investorov, ktorí majú energeticky náročnú výrobu a zabezpečiť tak akceptovateľnú návratnosť investícií za výstavbu transformačnej stanice. 

Prečo ste sa rozhodli práve pre Veľkú Idu?

Išli sme po mape Slovenska a analyzovali sme, kde a aké plochy sú odňaté a riešené územným plánom. Spojnica  Bratislava – Trnava – Sereď je extrémne náročná, keďže na tejto trase je odňatých a územným plánom riešených takmer 1500 ha. Rozmýšľali sme aj nad okolím Žiliny, ale nakoľko je geograficky veľmi členité, bolo by komplikované majetkovo-právne vysporiadať ucelenú lokalitu.  A tak nám z toho najlepšie vyšiel východ a Košice, ako druhé najväčšie mesto Slovenska so zázemím technickej univerzity a odborných stredný škôl.

Pre nás bolo v prvej fáze najdôležitejšie kúpiť pozemky za cenu, ktorá vychádzala z rozpočtu celého projektu, pretože východné Slovensko je špecifické aj z hľadiska akceptácie ceny predávaných pozemkov s pripojením na infraštruktúru konkrétnym investorom. Našou ambíciou nebolo postaviť park na území krajského mesta. Nevýhodou by bola vyššia cena za pozemky a procesne náročnejšia zmena územného plánu. Hľadali sme obec, ktorá spĺňa kritériá z hľadiska etablovania investorov a ktorá by si vážila prínosy, ktoré prináša výstavba priemyselného parku a bola by flexibilnejšia z hľadiska rozhodovania miestnej samosprávy, nakoľko by nedisponovala tak veľkým aparátom a agendou. Z tohto dôvodu voľba padla na Veľkú Idu.

Z historického hľadiska sa táto obec, objavovala a objavuje na prvých priečkach tabuľky najznečistenejších miest na Slovensku. Naším cieľom bolo vybudovať moderný park s čistou výrobou, k čomu sme sa aj v rámci diskusií s poslancami obce zaviazali. V súčasnosti môžem potvrdiť, že investori v našom parku využívajú v rámci výroby najmodernejšie technológie, ktoré sú ohľaduplné k životnému prostrediu.

Aký je podľa vás hlavný prínos výstavby priemyselného parku pre Košický región? 

Významným plusom výstavby parku pre región je určite jeho vplyv na zníženie nezamestnanosti. Teda, aby mali ľudia možnosť pracovať v regióne, v ktorom žijú, a nesťahovali sa za prácou do iných regiónov Slovenska, aby sa deti prihlasovali do miestnych škôl, aby sa obce nevyľudňovali a aby sa zabezpečoval ich rozvoj. 

Zanedbateľné určite nie je ani hľadisko generovania príjmov pre obec z dane z nehnuteľnosti.

Okrem toho sme sa vždy snažili nastaviť všetky naše aktivity a procesy tak, aby výstavba a prevádzka priemyselného parku administratívne nezaťažovala obec.

Plány, projektová dokumentácia, povolenia, administratíva, výstavba parku, získavanie investorov, kolaudácia...  Ktorá časť realizácie projektu bola pre vás najnáročnejšia?

Neviem, čo je ťažšie – nájsť investora a presvedčiť ho, že práve tento park je pre neho najvhodnejší, čo samozrejme nie je jednoduché z hľadiska komunikácie s ambasádami, veľvyslancami, dokladaním referencií, marketingom..., alebo je ľahšie riešiť majetkovo–právne vzťahy na pozemkoch, cez ktoré vedie infraštruktúra. 

Aké úskalia boli spojené s prípravou a realizáciou projektu?

Humorným zhrnutím celého projektu, tak ako to vnímam po tých 9 rokoch je, že to bola tak trochu mladícka nerozvážnosť. Ak by sme tento projekt nefinancovali na etapy z vlastného kapitálu, tak si myslím, že žiadna banka by neakceptovala 9-ročný development pozemkov zameraných na priemysel. Pozemok sme kúpili v najhoršom období, teda v období krízy na trhu nehnuteľností a krízy vzhľadom na prístup bánk k developmentu. Bol STOP stav. Naša pôvodná idea bola, že kúpime pozemok, urobíme územný plán a ponúkneme ho priemyselným zoskupeniam, ktoré ho následne zdevelopujú.  Dospeli sme však k záveru, že takéto skupiny nie sú. Všetci takýto projekt hodnotia ako obrovské riziko.

Druhým aspektom bol posun miery akceptácie výberu lokality investorov z úrovne, že projekt existuje na papieri, k záruke, že musia pri obhliadke fyzicky stáť na pozemku, pri ktorom je už vybudovaná kompletná infraštruktúra vrátane prístupovej komunikácie požadovaných parametrov.  Pričom na ich konkrétny investičný zámer požadovali minimálne územné rozhodnutie.

Pred začiatkom, ale aj počas realizácie projektu, ste teda museli čeliť množstvu výziev. Ako ho celkovo hodnotíte a čo ste sa počas jeho
trvania naučili?


KKP Invest sa v minulosti ako etablovaná developerská firma špecializovala najmä na majetkovo-právne vysporiadanie pozemkov. Disponovali sme vlastnou geodetickou kanceláriou a spoločnosťou zaoberajúcou sa inžinieringom.  Klienti sa na nás obracali s najkomplikovanejšími prípadmi. Potom sme si povedali, že zo služieb prejdeme k vlastného developmentu.

Počas nášho pôsobenia sme boli v rámci rôznych projektov v prevažnej miere vždy spojení s priemyslom. Participovali sme na etablovaní významných zahraničných investorov do vybraných lokalít po celom Slovensku. Skúsenosti sme teda mali a rozhodli sme sa, že ich zúročíme a vybudujeme vlastný, technicky a procesne vyspelý priemyselný park. Z hľadiska rozsahu bola výstavba priemyselného parku našou prvou väčšou investíciou v tejto oblasti.
Projekt nás naučil veľmi veľa. Počas výstavby sme zistili čo znamená MDS (miestna distribučná sústava), riešili sme energetické otázky (el. energia, plyn), hľadali sme spoločnosť na distribúciu vody a odvod splaškových a dažďových vôd, našli sme partnera pre telco biznis (inštalácie a spravovanie optických káblov). Neriešili sme iba energetické rozvody, teda aby ku každej fabrike viedol jeden kábel, ale vytvorili sme ucelený technický systém správy parku. V tejto súvislosti som rád, že sa nám podarilo nájsť spoľahlivého partnera na výstavbu transformačnej stanice (TS) 110/22 kV – spoločnosť ENGIE Services. Osobne to beriem ako historický okamih, keď sa spojil developer so spoločnosťou, ktorá podniká v tomto biznise. A myslím, že sa podarilo dielo, ktoré na Slovensku nemá obdobu.

To nás veľmi teší. Prečo ste sa pri výbere strategického partnera pre výstavbu a prevádzku TS rozhodli práve pre ENGIE?

Pri hľadaní strategického partnera bola dôležitá dôvera oboch strán. Mali sme rôzne ponuky od partnerov, ktorí deklarovali kapitálovú primeranosť. Naším cieľom však bolo zachovať ceny za energie na optimálnej úrovni. Takže náš budúci energetický partner musel akceptovať určitú mieru rizika a dlhšiu návratnosť. A to nehovoríme o 5 – 6 rokoch. Musím sa priznať, že počas rokovaní sme mali najlepšie pocity zo spoločnosti ENGIE a nakoniec sme sa aj dohodli, z čoho sa veľmi teším.

Ako hodnotíte vzájomnú spoluprácu počas realizácie výstavby TS?

Priznám sa, že ak by medzi nami nefungovala chémia, tak by sa projekt rodil iba veľmi ťažko. Musím povedať, že mám veľmi dobré pocity z odborného, manažérskeho, ale aj ľudského prístupu ľudí z tímu ENGIE. Počas spolupráce sme často spolu rokovali a negociácie neboli vždy jednoduché. Na oboch stranách však stáli partneri, ktorí sa chceli dohodnúť, takže sa nám vždy všetko podarilo vyriešiť k vzájomnej spokojnosti. Kompromis je veľmi ťažko dosiahnuteľný stav na ktorého dosiahnutie potrebujete partnerov, ktorí vyznávajú aj iné hodnoty ako financie a ktorých ich profesné zameranie napĺňa.

Uvažujete aj nad rozšírením našej spolupráce? 

Hovoríme o nej, vedieme rozhovory a dialógy. Snažím sa presvedčiť tím ENGIE, aby sme spoluprácu rozšírili v oblasti vodného hospodárstva. Voda bude v budúcnosti fenomén, pretože sa rovnako ako klíma správa čoraz nevyspytateľnejšie. Takže z technického hľadiska ju bude stále náročnejšie udržať, využiť a následne odviesť. Pre mňa je práve voda momentálne najväčšou výzvou. Myslím si, že v budúcnosti určite nájdeme aj ďalšie spoločné témy. Chémia funguje, tak prečo to nevyužiť.

Aké sú Vaše plány v priemyselnom parku? Plánujete jeho ďalšie rozširovanie?

Uvidíme, čo prinesie budúcnosť. Osobne nie som zástancom megalomanských parkov. Naopak preferujem flexibilné menšie parky s rôznorodým zastúpením investorov, napríklad z oblasti strojárstva, automotive, potravinárstva, či farmácie.  Ak jeden segment stagnuje, park môžu potiahnuť investori z oblastí, ktorým sa darí.  Z hľadiska veľkosti investora uprednostňujem stredné firmy s približne 150 zamestnancami.
 

Kontakt pre médiá

Katarína Frčová

Marketingový špecialista
ENGIE Services a.s.

  + 421 917 908 429
  katarina.frcova@engie.com