Nájomca pre mňa nie je iba číslo v tabuľke

Nájomca pre mňa nie je iba číslo v tabuľke Rozhovor s Marekom Sokolom, riaditeľom Divízie správy nehnuteľností v Colliers International.

Marek Sokol po ukončení štúdia na Technickej univerzite vo Zvolene v odbore Podnikový manažment pracoval ako ekonóm v spoločnosti SLOVINTEGRA ENERGY, ktorá vybudovala paroplynový cyklus s výkonom 80 MWe v priemyselnom parku Levice. Následne zastával pozíciu finančného riaditeľa v spoločnosti ASTRUM Laus a neskôr pracoval ako projektový manažér developera VAV invest. Do spoločnosti Colliers International nastúpil v januári 2013 na pozíciu property manažéra projektu Europa Shopping Center, Zvolen.  Od júla 2015 riadi Divíziu správy nehnuteľností.  
 
Colliers International, spol. s r.o. je poprednou konzultačnou spoločnosťou v oblasti nehnuteľností, ktorá ponúka komplexné portfólio realitných služieb nájomcom, majiteľom a investorom na lokálnej, regionálnej, národnej a medzinárodnej úrovni. Spoločnosť bola založená v roku 2003 a jej charakteristickým znakom sú precízne informácie o miestnom trhu. Colliers International pôsobí vo všetkých kľúčových obchodných segmentoch, a to najmä v oblasti kancelárskych, priemyselných, logistických a maloobchodných nehnuteľností ako aj investičných transakcií.

Čím sa zaoberá Divízia správy nehnuteľností v Colliers International?
Naša divízia sa zameriava hlavne na správu kancelárskych, priemyselných a obchodných priestorov a poskytuje finančné, administratívne, prevádzkové ako aj marketingové služby pre maloobchodné projekty. Filozofia divízie je založená na vysoko efektívnej platforme, ktorá umožňuje poskytovať najlepšie služby prostredníctvom oddaného tímu, ktorý je zaviazaný poskytovať služby presahujúce očakávania zákazníka. Naši správcovia zastupujú majiteľov nehnuteľností, koordinujú subdodávateľov a pôsobia ako prvý kontakt pre nájomníkov.

Čo vás na vašej práci baví?
V rámci správy nehnuteľností, obzvlášť nákupných centier, sa stretávam „s blízkym vzťahom“ s nájomníkmi. Dá sa povedať, že častokrát doslovne vkladajú do našich rúk svoj osud, tešia sa s nami z úspechu, ale sú aj takí, ktorí sa v prípade neúspechu snažia na nás preniesť istú mieru zodpovednosti. Na nájomníkov sa nikdy nepozerám len ako na „číslo v tabuľke“, ale prajem si, aby svojho správcu vždy osobne poznali a presne vedeli, na koho sa majú obrátiť, keď si to okolnosti vyžadujú. V mnohých prípadoch sa mi tento osobný prístup, založený na vzájomnej dôvere a rešpekte, v dobrom vrátil a to najmä v situáciách, kedy som s nájomníkmi či obchodnými partnermi riešil zložité situácie.   

Aká je podľa vás najvýraznejšia konkurenčná výhoda Colliersu?
Náš profesionálny prístup spolu so vzájomným partnerstvom nám napomáhajú vytvárať komplexné riešenia pre všetky potreby klientov súvisiace s komerčnými nehnuteľnosťami, bez ohľadu na to, či ide o prenájom, predaj, manažment alebo poradenské služby. Počas piatich rokov, odkedy Colliers založil Divíziu správy nehnuteľností, sme nestratili ani jeden mandát, ktorý nám bol zverený, ba práve naopak, každoročne sa nám darí získavať do nášho portfólia správu nových objektov. Naše partnerstvá sú vytvárané a založené na „rodinnom“ prístupe k danému klientovi so zameraním na dlhodobosť jeho trvania. 

Spomeňte niektoré významné projekty, ktoré ste v minulosti realizovali.  
Náš pilotný projekt v rámci property manažmentu bola správa nákupného centra Europa Shopping Center vo Zvolene, ktoré úspešne spravujeme dodnes. Medzi ďalšie významné projekty v správe patrí Europa Business Center v Banskej Bystrici a projekt Green Point Offices v Bratislave o výmere 32.414 m2 (Apollo II., bloky F,G,H).

Vedeli by ste vyhodnotiť vývoj trhu s komerčnými nehnuteľnosťami pred rokom 2008 a následne počas ďalších rokov, ktoré nasledovali, v porovnaní s dneškom?
Na Slovensku vznikol trh s komerčnými nehnuteľnosťami až po roku 1996 výstavbou prvých biznis centier v okolí Plynárenskej ulice. Po viac ako dvadsiatich rokoch dosiahol v roku 2008 trh objem takmer 500-tisíc m² kancelárskych priestorov. Po roku 2008 tempo rastu mierne pokleslo, avšak aktivita developerov naďalej pokračovala. Postupne za toto obdobie vzrástol objem bratislavského trhu na 1,5 milióna m². Najmä posledné 3 roky bolo na trh doručených veľa nových budov, ktoré  sa podarilo relatívne úspešne naplniť nájomcami. V súčasnosti je situácia na trhu s komerčnými nehnuteľnosťami porovnateľná s predkrízovou.

Aká je napríklad obsadenosť kancelárskych priestorov v hlavnom meste vzhľadom na množstvo novopostavených objektov? Aká je prognóza na ďalšie obdobie? Ako sa konkrétne vám darí napĺňať kapacity administratívnych priestorov?
Obsadenosť kancelárskych priestorov v hlavnom meste sa pohybuje na úrovni 93%. Vzhľadom na predpokladané dokončenie viacerých projektov v časovom horizonte jedného roka, očakávame, že sa obsadenosť kancelárskych priestorov v hlavnom meste zníži. V tomto roku pribudne/pribudlo na trh 107.000 m2, v roku 2018 to bude okolo 115.000 m2 a v roku 2019 by to malo byť 140.000 m2 kancelárskych plôch.
Vzhľadom na relatívne vysokú obsadenosť, spoločnosti dnes rozmýšľajú o ich ďalšom pôsobení s väčším predstihom, takže naše aktivity smerujú skôr do strednodobej budúcnosti. Takisto v súčasnej dobe sa snažíme uspokojiť potreby väčších klientov, takže môžeme skonštatovať, že sa nám darí zobchodovať naše skúsenosti a kvalitu. 

Každý trh s nehnuteľnosťami má svoje špecifiká. Aké sú podľa vás špecifiká slovenského trhu s komerčnými nehnuteľnosťami v porovnaní s inými krajinami?
Myslím, že sme štandardnou krajinou, porovnateľnou s ostatnými európskymi štátmi. Aj na našom trhu sa menia obdobia, kedy má navrch nájomca alebo prenajímateľ. Výhodou nášho trhu je atraktívna cena pracovnej sily, čo spôsobuje vytváranie rôznych podporných centier, ktoré sú významnou zložkou trhu s nehnuteľnosťami a významnými nájomcami prémiových administratívnych budov. 

Čo je podľa vás dôležité z hľadiska úspešnosti projektu v oblasti facility manažmentu?
V rámci property manažmentu danej nehnuteľnosti na dennej báze koordinujeme aj činnosť facility manažmentu a úzko spolupracujeme s facility manažérom projektu. Úspešnosť projektu ako takého, a to nielen v oblasti facility manažmentu, je vždy naviazaná na konkrétnych ľudí, ktorí sú na daný projekt dedikovaní. V dnešnej dobe registrujem na trhu práce veľký nedostatok dostatočne kvalifikovaných ľudí, práve pre výkon profesií, ktoré sú z hľadiska facility manažmentu kľúčové.
 
Denne sa stretávate s klientmi z prostredia property a facility manažmentu. Na čo v súčasnosti kladú najväčší dôraz?   
Vo všeobecnosti sú v súčasnosti klienti veľmi nároční a vyžadujú „veľa muziky za málo peňazí“. Pri výberových konaniach na facility, ale aj property manažéra projektu častokrát prevláda jediné kritérium, ktorým je bohužiaľ cena. Principiálne sa vždy snažíme klientom tento nesprávny pohľad vyvrátiť a presvedčiť ich o tom, že v rámci správy a šetrenia nákladov je potrebné zamerať sa predovšetkým na oblasť energií, kde sa skrýva najväčší potenciál úspor. Niekedy len jednoduchou optimalizáciou chodu zariadení, prípadne úpravou zmluvných parametrov, je možné dosiahnuť značnú úsporu, ktorá sa okamžite prejaví v cash flow-e spoločnosti, a pritom tieto zmeny nepocítia nájomníci ako „koneční spotrebitelia“.

Na akých projektoch ste spolupracovali s ENGIE Services a ako hodnotíte vzájomnú spoluprácu?
Prvý vzájomný kontakt sme s ENGIE Services nadviazali v roku 2012 pri správe nákupného centra Europa SC vo Zvolene. Od toho času naša spolupráca napredovala a dnes sme partnermi na ďalších dvoch projektoch – Office Center Poštová a Green Point Offices. Aktuálne máme spoločne rozpracovanú správu ďalšieho objektu v Bratislave a pevne verím, že sa nám v krátkej dobe podarí podpísať zmluvu o dielo.
Spoločnosť ENGIE Services vnímam ako korektného a stabilného partnera s výbornou znalosťou problematiky facility manažmentu. Našu spoluprácu sme v rámci niektorých projektov rozšírili aj o energetiku a dodávky elektrickej energie, kde sa nám úspešne darí pre vlastníka vygenerovať dodatočné výnosy a zvyšovať tým hodnotu daného projektu. 

Aké sú vaše plány do budúcnosti?
V rámci property manažmentu je to jednoznačne udržať a posilniť pozíciu v projektoch, kde aktuálne Colliers pôsobí ako správca, a zároveň každým rokom pribrať do správy minimálne jeden nový mandát na zabezpečenie administratívnej správy. Naša stratégia sa vždy riadila a bude riadiť heslom, že v danom segmente nechceme byť na trhu „najväčší, ale najlepší“, o čom sa nám darí presviedčať stále väčší okruh klientov.

Kontakt pre médiá

Katarína Frčová

Marketingový špecialista
ENGIE Services a.s.

  + 421 917 908 429
  katarina.frcova@engie.com